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20/04/2013

PTZ + : LE POINT SUR LE NOUVEAU PRÊT A TAUX ZERO

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Malgré de multiples remaniements,dont le dernier remonte au début de l'année, le prêt à taux zéro (PTZ), rebaptisé PTZ +, donne toujours un coup de pouce pour les primo-accédants. Modestes ou pas.

Une nouvelle fois, le PTZ + a vu ses conditions évoluer à compter de 2013. Des retouches qui ne modifient pas fondamentalement la donne. Pas de changement par exemple en matière de plafonds de ressources. Revus à la baisse, «ils ne constituent pas un handicap et demeurent suffisamment élevés pour concerner quasiment 80% de la population», indique Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi. Pas de modification non plus en ce qui concerne les logements éligibles. Le prêt reste centré sur les logements neufs (uniquement performants énergétiquement). L'ancien (sauf s'il est acquis à un bailleur social) n'y est plus éligible depuis 2012. Ce qui, de l'avis des professionnels, est en grande partie responsable de la chute des transactions dans l'ancien (155.000 de moins en 2012 selon la Fnaim).

 

Les promoteurs, eux, reprochent au PTZ + ses modalités de remboursement qui ont un effet couperet sur les emprunteurs à revenus moyens. Un élément dont le gouvernement a pris conscience et qui constitue l'essentiel de la réforme opérée début 2013. Contraint par des finances publiques exsangues, les retouches ne sont cependant pas à la hauteur des espérances.

Un effet solvabilisateur

«Si cette réforme va dans le bon sens en se recentrant sur les ménages les plus modestes, on aimerait que le gouvernement y apporte quelques améliorations en étendant le différé de remboursement», indique François Payelle, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). C'est en effet, dans ce différé que repose tout l'attrait du PTZ +. Ceux qui n'en bénéficient pas ont, malgré tout, intérêt à souscrire ce prêt. Explications.

Les conditions de remboursement du PTZ + sont fonction des revenus de l'emprunteur. Plus ils sont faibles, plus la durée de remboursement est longue. A contrario, plus ils sont élevés, plus la durée est courte. Le prêt s'étale en effet sur 25 ans pour les acquéreurs modestes avec un différé d'amortissement de 5 ou 14 ans. «Ce qui a changé en 2013, c'est que plus d'emprunteurs peuvent bénéficier du différé», indique Sophie Magnan, responsable de l'offre particuliers au Crédit foncier. Si vous bénéficiez d'un différé de 14 ans, cela signifie que vous ne commencerez à rembourser qu'à compter de la 15e année. Si vous n'avez que 5 ans de différé, vos remboursements démarreront à compter de la 6e année. Pendant ce temps, vous aurez la possibilité de rembourser plus sur votre prêt complémentaire puisque vous n'aurez pas la mensualité du PTZ +. Et si vous n'avez pas droit au différé, le prêt s'étalera sur 12, 16 ou 20 ans selon vos revenus. Il reste malgré tout avantageux.

Prenons le cas d'un couple avec deux enfants résidant à Nantes dont les revenus (3500€) autorisent un différé de 5  ans et qui achète un logement de 239.700 € financé avec un PTZ + de 60.840 € sur 25 ans (dont 5 ans de différé) et un prêt bancaire classique lissé sur 25 ans (3,60%). La mensualité du PTZ + s'élève à 253,50 €, celle du prêt classique à 1088,20 € les 5 premières années (durant le différé du PTZ +) et à 834,70 € ensuite. «Sans PTZ + et à mensualité identique, ce couple n'aurait pu emprunter que 232 129 € sur 30 ans à 3,85% et son financement lui aurait coûté 72.878 € de plus», note Sophie Magnan.

Autre exemple: un couple avec deux enfants n'ayant pas droit au différé (ses revenus sont de 6000 €) et empruntant 382.720 € pour l'achat d'un logement à Clamart (92). Le PTZ + s'établit alors à 102.960 € sur 12 ans, soit une mensualité de 715 €. Le reste est financé avec un prêt complémentaire dont la mensualité s'élève à 1138,94 €. «Si ce couple n'avait pas obtenu de PTZ + et qu'il avait financé son achat avec un prêt classique sur 25 ans, il aurait remboursé 110 € de plus par mois, soit 33.189 € en plus sur le coût de son crédit», explique Sophie ­Magnan. «En outre, sans PTZ + mais avec la même mensualité sur une durée de 25 ans, ce couple n'aurait pu, compte tenu de ses revenus, emprunter que 361.960 €, soit 20.760 € de moins», indique Sophie Magnan. Conclusion: le PTZ + conserve un réel attrait avec ou sans différé.

 

(Source leFigaro.fr // Colette Sabarly )

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